近期，市場對於城鎮化的討論顯著增加。我國目前城鎮化率較低、未來發展空間引起了市場人士，尤其是房地產行業的極大關注。近期，市場對於城鎮化的討論顯著增加。我國目前城鎮化率較低、未來發展空間引起了市場人士，尤其是房地產行業的極大關注。分析認為，“新型城鎮化”必然將帶動傳統的基礎建設投資，房企將明顯受惠。站在經濟麵臨潛在增速下降和結構轉型的關鍵時點，潛藏巨大發展空間的三線城市成為各房企關注的焦點。
城鎮化高度再提升
十八大報告指出，“必須以改善需求結構、優化產業結構、促進區域協調發展、推進城鎮化為重點”，“科學規劃城市群規模和布局，增強中小城市和小城鎮產業發展、公共服務、吸納就業、人口集聚功能。”此後，在北京召開的中央經濟工作會議再次強調：“要構建科學合理的城市格局，大中小城市和小城鎮、城市群要科學布局，與區域經濟發展和產業布局緊密銜接。”
對中央頻繁推出的城鎮化新政，業界給出了係列解讀。全國人大常委、民建中央副主席、經濟學家辜勝阻教授對記者表示，“如果說工業化在某種意義上主要是創造供給，那麽城鎮化則主要是創造需求。”有研究表明，城鎮化率每提高1%，可以替代出口10萬億元。按照現有城鎮化速度，社會消費的總水平可以從現在的10萬億級上升到20萬億級，年均20萬億元以上的投資規模將會維持20年。
花旗投資銀行表示，去年11月召開的十八大提出推動新型“城鎮化”規劃，城鎮化在未來10年可拉動40萬億元人民幣投資，市場分析料基建、內房將明顯受惠。
無論是政府，還是學者專家，還是業內人士均普遍認為，城鎮化是未來中國經濟周期的重要抓手，是現代化的主線。中國現代化最大的潛力在於10億人以上規模的城鎮化，在於著眼現代化遠期目標，以及高品質、高水平的城鎮化。
新型城鎮化釋放住房需求
城鎮化的加速推進，在提高產業集聚度、基礎設施利用率和土地集約使用效能的同時，會釋放出巨大的消費需求和投資需求潛力，其中就包括房地產行業。
CRIC研究中心評論員李仙德和楊晨青從需求的角度分析認為，城鎮化推進房地產市場發展主要有兩方麵：一方麵是集中爆發的存量需求，另一方麵快速推進的城鎮化引發了同步飆升的增量需求。
“進城的人總需要有住的地方，如果按照年均一點幾個百分比的城鎮化率增長，保守估計有1000萬人進城，以一家三口人，每家90平方米住房為例，總共需要3億平方米的住房，這還是新增的住房需求，如果再加上城鎮裏原有人口的改善性需求和剛性需求，以及舊城改造、拆遷的量，每年這個住房需求量是很大的。”中國房地產業協會副會長朱中一向記者表示，“隻要城鎮化有潛力，房地產就有潛力。”
瑞信谘詢公司分析師表達了類似觀點，他告訴記者，未來新型城鎮化的發展過程中，鄰近經濟實力強勁的核心城市將給中小城市房地產業的發展帶來巨大的發展機遇，距離核心城市的地理距離起到重要作用。“伴隨著中小城市的進一步崛起，中國房地產市場容量將進一步提升。”
三線城市成房企新陣地
根據發達國家經驗，城鎮化水平快速提升階段，也是房地產增量規模快速擴張階段，這一點在我國1998年後至今的房地產市場上得到驗證。
中正谘詢公司分析師告訴記者，城鎮化率的提高無疑會帶動房地產行業新一輪的發展，不過，此輪發展機遇已經不屬於風光無量的一二線城市，更不是被過度開發，聲明不再的以鄂爾多斯為代表的四線城市，而是此前被大部分房企所忽略的三線城市。
具體而言，以京、滬、深、穗及較發達的一二線城市，是房地產行業的發軔地區和最發達的城市，在經過十數年的發展之後，市場趨於成熟平穩，供求達到平衡，增長潛力是有限的。相對落後的四線城市由於人口密度比較小，地廣人稀，供求關係失衡，有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應之間的矛盾對房地產發展構成最大的風險。
“這些顯然不是新型城鎮化的主戰場。”上述分析師告訴記者。較發達的主流三線城市，如一些經濟欠發達地區的省會城市及大多數地級市，和少數經濟發達的縣級市，剛需劇烈釋放，供不應求。“這樣的地區才是房地產發展潛力巨大的市場。”
據了解，不少龍頭房企如萬科、招商、中海、恒大等都積極進駐三線城市，以獲取發展先機。例如萬科，截至2012年8月份在全國至少新增項目18個，大部分都集中在二三線市場。以恒大為例，作為中國最早進行二三線城市戰略的地產企業
