隨著前海大規模開發建設的推進，前海的土地整備和土地出讓備受關注。
按照前海管理局此前披露的進度，2013年，前海年內要啟動400萬平方米的開發建設，將在3月底或4月初出讓首批土地，完成投資80億元。
前海管理局經營發展處處長、新聞發言人王錦俠昨日對《第一財經日報》記者表示，前海第一批出讓的是金融峽穀用地，主要是金融產業用地，招拍掛政策和現行政策一致，而土地整備將嚴格執行國家及深圳市土地整備的政策。
在前海1490萬平方米的土地中，已有約412萬平方米土地以工業用地或港口、物流用地等用途由招商局國際（00144.HK）、中集集團（02039.HK）及深圳國際（00152.HK）三家公司擁有。
王錦俠表示，第一批出讓土地不涉及這三家的土地。深圳市規劃國土委正在牽頭和前海管理局共同進行土地整備工作，已經跟這幾家企業商談，但還沒有一個成型的解決方案，不適合對外公布。同時，前海《土地出讓暫行辦法》正處於征求意見階段。
此前，外界猜測這三家公司擁有的土地將因此升值。但前海管理局副局長、首席新聞發言人何子軍說，土地整備基本原則是等價原則，政府在土地整備時，將給予等價補償。
首先建設金融峽穀
作為深圳新的城市雙中心之一，未來前海將是現代服務業集聚發展功能區。按照規劃，前海的三個片區將有不同的功能定位，媽灣片區重點發展現代物流、航空服務、供應鏈管理、創新金融等，荔灣片區重點發展科技、信息等現代服務業，桂灣片區重點發展金融、貿易、會計等現代服務業。
位於桂灣片區的金融峽穀的建設作為頭號的工程來安排。本報記者在規劃中看到，首批建設的金融峽穀並不涉及上述三家公司所擁有的地塊。
王錦俠表示，目前，這一片區的城市設計、投資主體選擇及具體安排都已基本完成，就等《土地製度改革規劃綱要》報市政府常務會議通過後，按有關程序出讓土地。
前海開發控股有限公司相關工作人員介紹，前海建設將分片區實施管理，目前在加速市政基礎設施的建設，基礎設施配套基本到位後，再啟動單元開發，最快也要三到五年時間。
按照規劃，前海分為22個單元、102個街坊，總建築麵積2600萬平方米。在建築分類中，辦公比例44%，公寓比例24%，商業比例14%，酒店比例3%，教育比例3%，文化比例2%，其他10%。
土地整備和開發
除了土地出讓方式和即將開展的土地製度改革，前海已出讓地塊的整備及開發方式也是市場關注的焦點。
本報獲得的一份投行研究報告顯示，2006年，招商局國際以每平方米1800港元的價格購買了前海灣附近約110萬平方米的土地，這些土地將用於後續的港口擴張，其中包含了在前海灣東部海岸線的前海合作區域。同時，招商局國際擁有約55萬平方米的物流園區。
同時，中集集團也曾購買52.4萬平方米前海土地（工業用地）主要用於製造基地搬遷。
何子軍表示，這些在合作區內已出讓的土地，最主要是土地功能的變化：土地出讓時是物流用地，現在根據規劃用作服務業用地，變成商業用途。
此前，外界認為前海開發可能會導致地塊升值，從而給企業帶來巨大收益。
何子軍說，這是誤解。因為土地整備的基本原則就是等價原則，即原來是物流用地的，要用現在物流用地價格進行評估，政府在土地整備時，給予等價補償。
對於整備比例，前海管理局也要根據企業實力以及其產業是否符合合作區的發展方向，采取措施來對企業進行支持。即使企業拿到一定比例的土地，也要按照商業用地價格補償地價。
前海建設要尊重自然和規律
曾有外界質疑，前海管理局成立三年，去年6月27日首個基礎設施剛剛開展，至今還沒建起一棟樓，建設速度是不是慢了點？
對此，何子軍認為，前海的開發建設要尊重自然、科學和規律。前海原來全部是灘塗，目前正在開發建設的區域都是填海完成的。2010年，前海管理局剛成立之時，這裏全是垃圾場，媽灣片區更多是為港口配套的倉儲和停車場，很多公用基礎設施放在前海周圍，比如，電廠、垃圾處理廠、汙水處理廠，導致前海建設須先清理。
何子軍說，從尊重科學的角度，填海而成的土地如果要做開發建設，自然沉降需要三至五年，如果是人工處理的方式至少需要300天，所以前兩年前海土地要做軟基處理。按照規劃建設的規律，前海要先做地下，再做地上，先做基礎設施，再做地上開發。
何子軍說，在推動先行先試政策的批複和落地，以及招商引資方麵，前海可以說是國內最快的。
